Riforma della crisi d’impresa

Di Bonaventura Franchino

Con la introduzione del nuovo codice del diritto dell’impresa e dell’insolvenza, avvenuto con la promulgazione del dlgs 14/2019, si è posto rimedio a situazioni di rilevante gravità ovvero sono state previste maggiori tutele in favore degli acquirenti di immobili ancora da costruire nelle ipotesi di fallimento delle imprese costruttrici.

Difatti, l’art 19 della legge delega (19,10.2017 n 15) ha trovato puntuale attuazione con il dlgs 14/2019

Per la prima volta tale problematica è stata affrontata dal dlgs 122/2005 con la previsione di una tutela in favore degli acquirenti di immobili da costruire, particolarmente colpiti soprattutto nell’ipotesi di fallimento della ditta costruttrice prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita ; più segnatamente, veniva previsto lo scioglimento del contratto preliminare su iniziativa del curatore con la conseguente difficoltà del promittente acquirente di recuperare le somme versate a titolo di caparra o acconto sul prezzo.

Le tutele previste dalla normativa del 2005, venivano accordate all’acquirente, persona fisica, a condizione che il costruttore dell’immobile “versi in una situazione di crisi”; quindi in tutte le ipotesi in cui l’immobile oggetto della vendita sia stato sottoposto ad espropriazione forzata ovvero l’impresa costruttrice sia stata assoggettata a procedura concorsuale.

In simili ipotesi venivano previste due tutele in favore dell’acquirente di immobile ancora da costruire.

La prima tutela era rappresentata dall’obbligo posto in capo al costruttore di consegnare all’acquirente, in via preventiva alla sottoscrizione del preliminare, una fideiussione di importo pari alle somme o al valore di ogni corrispettivo riscosso o che, in base alle disposizioni contrattuali dovrà essere riscosso dal costruttore prima del trasferimento dell’immobile.

Veniva posto a pena di nullità il rilascio della fideiussione precisando che tale nullità non operava in modo automatico in quanto doveva essere fatta vale solo dall’acquirente

La seconda tutela prevista era rappresentata dalla costituzione di una polizza assicurativa, indennitaria, con durata decennale decorrente dalla data di ultimazione dei lavori; tale polizza avrebbe dovuto garantire l’acquirente da ogni tipo di danno materiale derivante allo stesso.

Atteso che tale materia, tradizionalmente connessa o interferente con la disciplina concorsuale, la legge delega 19 ottobre 2017, n. 155, si è occupata delle garanzie da predisporre in favore degli acquirenti di immobili da costruire, impartendo due precise direttive al legislatore all’uopo delegato

La prima garanzia è stata prevista dall’art 385 il quale al comma 1 lett a) novellando l’art 4 della L 122/2005, ha disposto che la mancata consegna della polizza assicurativa al momento dell’atto definitivo è causa di nullità del contratto; analogamente la nullità è determinata dalla omessa indicazione nell’atto definitivo degli estremi della polizza.

La seconda garanzia è quella prevista dall’art 387 laddove prevede che il preliminare di compravendita di immobili da costruire deve essere realizzato con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Ancora, al fine di rafforzare ulteriormente l’obbligo di consegna della polizza assicurativa al momento del rogito, è stato espressamente previsto che la fideiussione può essere escussa dall’acquirente sia in ipotesi di esecuzione o di procedure concorsuali che nella ipotesi in cui il notaio abbia attestato la mancata  consegna della polizza assicurativa entro il termine fissato per la stipula

In ultimo, sempre novellando la normativa del 2005, è stato precisato che la fideiussione consegnata alla sottoscrizione del preliminare perde efficacia solo nell’ipotesi di in cui l’acquirente abbia ottenuto il trasferimento definitivo del bene

In ultimo, oltre alla parte in cui si provvede alla novellazione della normativa del 2005, la nuova normativa prevede altre modifiche di carattere estremamente marginale quali la precisazione che a rilasciare le fideiussioni siano solo le banche o imprese esercenti attività assicuratrice; è prevista altresì una forma standard di fideiussione da utilizzare

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